Monitoring Warszawskiego Rynku Mieszkaniowego

Raport został opracowany na podstawie unikalnych badań GfK Polonia prowadzonych wśród gości czterech edycji Targów Mieszkaniowych Murator EXPO Nowy DOM, Nowe MIESZKANIE (wrzesień i listopad 2008 roku oraz marzec i kwiecień 2009 roku). Badanie realizowane było na próbie celowej (osoby w wieku powyżej18 lat, zainteresowane kupnem mieszkania lub domu oraz zaciągnięciem kredytu) metodą wywiadów bezpośrednich. Łączna próba wyniosła 1 833 wywiadów. Raport ma charakter cykliczny i śledzi zmiany, jakie zachodzą na warszawskim rynku nowych domów, mieszkań i kredytów w trzech obszarach:

Raport GfK Polonia i Murator EXPO „DOMY, MIESZKANIA, KREDYTY – Monitoring Warszawskiego Rynku Mieszkaniowego” przygotowany został przede wszystkim
z myślą o deweloperach i bankach, dla których - w trudnej sytuacji rynkowej – jest niewątpliwie użytecznym i precyzyjnym narzędziem, ułatwiającym komunikację marketingową aktualnej oferty i podejmowanie trafnych decyzji inwestycyjnych.

„Najnowszy raport jest absolutnie unikalnym przedsięwzięciem. Badania realizowane na największych targach mieszkaniowych w Polsce pozwoliły nam dotrzeć do osób wielce zaangażowanych w proces poszukiwania mieszkania czy domu – takich, które zdecydowały się przyjść na targi i poniosły koszty biletów wstępu. Zatem wyniki badań pokazują preferencje i kryteria wyboru rzeczywistej grupy nabywców mieszkań w Warszawie. Grupa ta jest aktywna i posiada zasoby finansowe oraz zdolność kredytową do realizacji planowanej inwestycji. Udało nam się tym samym wyjść poza tradycyjną życzeniowość i deklaracje. Z tego powodu wiarygodność danych prezentowanych w raporcie jest bezdyskusyjna, a sam raport absolutnie unikalny” – powiedział Marcelin Matusiak, Business Development Manager GfK Polonia, kierujący projektem „Monitoring Warszawskiego Rynku Mieszkaniowego” i specjalizujący się w badaniach rynku budowlanego od blisko 10 lat. „Raport jest cenną wskazówką dla deweloperów. Pokazuje czego szukają obecnie klienci, czyli co deweloperzy powinni komunikować i podkreślać w swoich ofertach, reklamach, materiałach sprzedażowych..., aby efektywnie sprzedawać już budowane mieszkania. Natomiast deweloperom, którzy dopiero zastanawiają się, gdzie i jaką inwestycję rozpocząć, nasz raport pokazuje dokładnie, jak zmieniły się od jesieni 2008 roku oczekiwania klientów oraz czym obecnie będą się kierować przy wyborze nowych mieszkań i domów w aglomeracji warszawskiej. Tym samym materiał pomaga deweloperom zminimalizować ryzyko i podjąć optymalną decyzję o rozpoczęciu nowej inwestycji” – dodaje Marcelin Matusiak.

Raport GfK Polonia i Murator EXPO „DOMY, MIESZKANIA, KREDYTY – Monitoring Warszawskiego Rynku Mieszkaniowego” można zamówić:

tel. 022 / 43 41 520 lub 502 19 60 74

tel. 022 / 829 66 64, 63, 34 lub 48

 

Warszawa to bez wątpienia największy rynek mieszkaniowy w Polsce. To tutaj koncentrują się największe inwestycje mieszkaniowe, tutaj też generowany jest największy popyt na nowe mieszkania. Jest to rynek o największym potencjale, najwyższych cenach, ale i największych wymaganiach nabywców. Z tego powodu jest to rynek o najsilniejszym poziomie konkurencji. Coraz bardziej wymagający rynek sprzyja firmom, które z uwagą śledzą zmieniające się preferencje i wymagania klientów. Instytut GfK Polonia prowadzi od września 2008 roku na Targach Mieszkaniowych Murator EXPO Nowy DOM, Nowe MIESZKANIA cykliczne pomiary preferencji i kryteriów wyboru klientów warszawskiego rynku mieszkaniowego – wyniki są niezwykle interesujące.

 

„Zmiany preferencji i postaw klientów, jakie zaszły od września 2008 roku na rynku mieszkaniowym w Warszawie są niezaprzeczalne, w niektórych obszarach wręcz sensacyjne. Jestem przekonany, iż deweloperzy, którzy zechcą wsłuchać się w oczekiwania i „głos klientów” mają ogromną szansę w obecnej trudnej sytuacji rynkowej odnieść spektakularny sukces” – mówi Marcelin Matusiak, Business Development Manager GfK Polonia, kierujący projektem „Monitoring Warszawskiego Rynku Mieszkaniowego”.

Niektórzy deweloperzy oferują od pewnego czasu mieszkania wykończone pod klucz. Z badań prowadzonych przez GfK Polonia wynika, iż grupa klientów zainteresowana taką ofertą jest bardzo duża – obecnie aż 56 proc. badanych rozważa zakup mieszkania wykończonego pod klucz, w listopadzie 2008 r. wskaźnik ten wyniósł nawet 60 proc. Analizując oferty deweloperów widać wyraźnie, że branża nie dostatecznie wykorzystuje możliwości, jakie daje wprowadzenie opcji „mieszkanie pod klucz”. Na warszawskim rynku popularne są oferty „kup dom w cenie mieszkania”. Z badań GfK Polonia wynika, iż grono osób zainteresowanych taką propozycją stale rośnie - od listopada ubiegłego roku do kwietnia br. wzrosło z 37. do 46 proc. Dom najczęściej posiada o 40-50 proc. większą powierzchnię niż planowane mieszkanie, ma też ogródek, co niewątpliwie podnosi jego atrakcyjność. Jednak słabymi stronami tej oferty są najczęściej: znaczna odległość od centrum i gorszy dostęp do komunikacji i infrastruktury miejskiej.

Warszawscy deweloperzy i banki z dużą ostrożnością podchodzą do realizacji i finansowania budów osiedli domów na przedmieściach, uznając takie inwestycje za bardziej ryzykowne, zwracające się w dłuższym okresie czasu. Prowadzone przez Instytut GfK Polonia badania pokazują coraz większe zainteresowanie klientów właśnie takimi inwestycjami. Na rynku mieszkaniowym w krajach Europy Zachodniej i w Stanach Zjednoczonych od lat wyraźnie widać „ucieczkę na przedmieścia” aglomeracji. Jak wynika z badań GfK Polonia prowadzonych w kwietniu tego roku, aż 48 proc. klientów jest zainteresowanych pomocą dewelopera w załatwianiu formalności związanych z kredytem mieszkaniowym, lecz we wskazanym przez klienta banku. Większość deweloperów ma podpisane umowy z konkretnym bankiem i oferuje swoim klientom pomoc w uzyskaniu kredytu w tym właśnie banku. Ta oferta nie w pełni przystaje do oczekiwań klientów i należałoby ją zweryfikować. Wśród badanych poszukujących mieszkania w Warszawie średnio 69 proc. osób rozważa zakup mieszkania na rynku wtórnym, tylko 23 proc. odrzuca taki zakup, a 8 proc. nie potrafi określić swojej preferencji w tym zakresie. Taki wynik pokazuje, iż deweloperzy muszą konkurować również z istniejącymi zasobami mieszkaniowymi. Instytut GfK Polonia zbadał zainteresowanie usługą, w której deweloper oferowałby wykup dotychczasowego mieszkania na poczet wkładu własnego nowego mieszkania. Klienci dość nieufnie ocenili taką ofertę – zainteresowało się nią 28 proc. badanych, stanowczo odrzuciło 47 proc. klientów, a 25 proc. badanych nie umiała określić swojej preferencji w tym zakresie. Widać wyraźnie, że rozwój oferty deweloperskiej w tym kierunku obciążony jest sporym ryzykiem.

Preferencje mieszkaniowe dla poszczególnych dzielnic Warszawy są od dłuższego czasu bardzo stabilne. Klienci najchętniej poszukują nowych mieszkań na Mokotowie (20 proc.), Ursynowie (13 proc.) oraz Bemowie (10 proc.). Natomiast okresowo wyraźnie zyskują dzielnice, gdzie realizowana jest duża liczba nowych inwestycji, takie jak Białołęka czy Wola. Badania prowadzone przez GfK wykazały, iż w grupie klientów preferujących określone dzielnice występuje wyraźna polaryzacja preferencji. I tak, na przykład, wspomniana Białołęka jest najczęściej odrzucaną dzielnicą (37 proc.) przez poszukujących mieszkań w Warszawie, ale jednocześnie wyraźnie widać rosnącą grupę osób silnie preferującą tę właśnie dzielnicę. Badania prowadzone przez Instytut GfK Polonia pokazują dokładnie, kim są klienci zainteresowani mieszkaniami w poszczególnych dzielnicach, jakich mieszkań szukają, jakie są ich szczegółowe cechy demograficzne. Takie informacje mogą pomóc deweloperom zoptymalizować komunikację rynkową i kierować oferty w sposób efektywny do grupy najsilniej zainteresowanych konkretną lokalizacją.

Badania GfK Polonia przejrzyście zidentyfikowały poziom lojalności klientów wobec własnych dzielnic. Występują wyraźne różnice. Porównanie obecnego miejsca zamieszkania z preferowaną dzielnicą nowego mieszkania pokazuje nie tylko potencjał poszczególnych dzielnic, ale przede wszystkim bardzo konkretne wybory, klientów kupujących mieszkanie w Warszawie. Przykładowo mieszkańcy Ursynowa najchętniej kupią nowe mieszkanie na… Ursynowie (63 proc.) - najsilniejsza lojalność wobec własnej dzielnicy. Alternatywnym wyborem dla mieszkańców Ursynowa jest Mokotów (17 proc.). Klienci z Ursynowa praktycznie nie biorą pod uwagę pozostałych dzielnic. Wobec Białołęki lojalnych jest 47 proc. jej obecnych mieszkańców. To bardzo dobry wynik i czwarte miejsce w rankingu lojalności. Jednakże mieszkańcy Białołęki częściej rozważają alternatywne lokalizacje swojego nowego mieszkania i biorą pod uwagę również: Bielany (10 proc.), Mokotów (10 proc.) oraz Wolę (10 proc.). Analizy GfK Polonia w tym obszarze mogą być pomocne przy ustalaniu np. lokalizacji kampanii reklamowych już istniejących inwestycji lub w wyborze budowy nowych.

Obserwując rynek nowych mieszkań w Warszawie widać, że znaczna cześć deweloperów dość dobrze rozpoznaje potrzeby klientów. Badania GfK Polonia potwierdzają, iż największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania:

Ponadto, co wydaje się być zaskakujące, cztery pomiary badań pokazują wyraźnie spadek znaczenia lokalizacji (z 53 proc. do 42 proc.), przy wzroście znaczenia funkcjonalności i wygody mieszkania (z 40 proc. do 50 proc.).

Badania Instytutu GfK Polonia potwierdziły, że razem z mieszkaniem klienci chcą kupić miejsce garażowe pod budynkiem, osobny garaż lub miejsce na parkingu naziemnym (łącznie 79 proc.). Wyniki pokazują wyraźnie, że od jesieni rosną preferencje klientów dla indywidualnych garaży (z 43 proc. do 50 proc.), a spadają preferencje dla miejsc parkingowych pod budynkami (z 27 proc. na 18 proc.)

GfK Polonia zbadała dwadzieścia dwa kryteria, którymi kierują się zainteresowani przy wyborze lub odrzuceniu oferty nowych mieszkań. Największym zainteresowaniem cieszą się lokale z garażem wliczonym w cenę mieszkania, przy czym znaczenie tego czynnika wzrosło z 83 proc. do 89 proc. Klienci wyraźnie stawiają na bezpieczeństwo, najchętniej rozważają oferty w osiedlach z całodobową ochroną (70 proc.), w osiedlach ogrodzonych (69 proc.), w osiedlach gdzie prowadzony jest wideomonitoring (68 proc.), interesują się też mieszkaniami, które posiadają antywłamaniowe drzwi wejściowe (82 proc.).

Klienci wyraźnie cenią sobie spokój i komfort – cicha i spokojna okolica z dala od głównych ulic to obecnie najważniejsze kryterium przy zakupie mieszkania w Warszawie (64 proc. wskazań w kwietniu 2009 r.). Najważniejszymi, w opinii badanych, elementami infrastruktury osiedla podnoszącymi atrakcyjność oferty są przy osiedlu: przystanek komunikacji miejskiej - 55 proc., sklep spożywczy - 43 proc., duże drzewa i skwery z ławeczkami - 40 proc. oraz luźna zabudowa 23 proc. Badania wskazują też na klika istotnych czynników sprzyjających odrzuceniu ofert mieszkaniowych. Jednym z nich jest brak balkonu – 79 proc. klientów odrzuca takie mieszkania. Mieszkanie nad garażami lub w budynku typu „wieża” w centrum miasta jest odrzucane przez 62 proc. badanych. 49 proc. badanych odrzuca oferty na parterze, 46 proc. na wysokim parterze. Udogodnienia takie jak siłownia, solarium, SPA, salon fitness, basen dostępne wyłącznie dla mieszkańców osiedla są interesujące tylko dla 14 proc. badanych.

„W moim przekonaniu, warszawski sektor deweloperski to sektor niewykorzystanych szans. Jak wynika z badań obecne oczekiwania klientów nie są w pełni zaspakajane. Kupno własnego mieszkania to jedna z ważniejszych decyzji w życiu. W mieszkanie inwestujemy często cały dotychczasowy dorobek, zaciągamy wieloletnie kredyty. Chcemy by idealnie spełniało nasze potrzeby i oczekiwania. Wierzę, że nadchodzące czasy należeć będą do deweloperów umiejących wsłuchać się w „głos klientów”. Na pytanie czy w obecnych trudnych czasach rozpoczynać nowe inwestycje mieszkaniowe odpowiadam – tak, ale należy bardzo wnikliwie identyfikować preferencje i oczekiwania klientów oraz elastycznie kreować i komunikować ofertę. Z pewnością posłuży temu aktualny Raport GfK Polonia
i Murator EXPO „DOMY, MIESZKANIA, KREDYTY – Monitoring Warszawskiego Rynku Mieszkaniowego”– powiedział Marcelin Matusiak, Business Development Manager GfK Polonia.