Ceny na krakowskim rynku nieruchomości w ostatnich latach nieprzerwanie rosną.  Najwięcej podrożały  działki.

Największe wzrosty cen dotyczą gruntów budowlanych, zarówno na terenie Krakowa jak i w gminach ościennych. Wpływają na to: brak planów zagospodarowania przestrzennego, którymi pokryte jest zaledwie kilka procent powierzchni miasta, długie procedury uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy ( średnio 8-12 miesięcy) oraz znaczne rozdrobnienie gruntów (wąskie działki, które bez zakupu sąsiednich gruntów nie pozwalają na projektowanie i budowę zespołów mieszkaniowych.

W związku z tym coraz częściej mamy do czynienia z transakcjami, których wartość gruntu zależna jest od możliwej do uzyskania powierzchni użytkowej mieszkań. To powoduje, że grunty pod budownictwo wielomieszkaniowe, nawet w gorszych lokalizacjach osiągają ceny w granicach 2000-4500 zł/ mkw. Biorąc pod uwagę trudności z prowadzeniem inwestycji mieszkaniowych na terenie Krakowa, inwestorzy coraz chętniej spoglądają na tereny położone 15-30 km od centrum miasta. Dlatego na tych terenach ceny także zaczęły rosnąć - w gminach takich jak Zielonki, Wielka Wieś, Zabierzów czy Mogilany, osiągają pułap 150-250 zł/ mkw. Nie odstrasza to jednak inwestorów, dla których ważne jest , że tu, wszelkie pozwolenia mogą uzyskać szybciej niż w Krakowie.

Duży wzrost cen dotyczy też mieszkań. W 2006 roku deweloperzy sprzedawali
wszystkie oferty mieszkaniowe od ręki, a w biurach nieruchomości mieszkania z rynku wtórnego znajdowały nabywców praktycznie przed ukazaniem się reklam prasowych. Głód mieszkaniowy był wynikiem deficytu nowych mieszkań na rynku, dogodnych warunków kredytowania inwestycji i zwiększającego się popytu ze strony klientów zagranicznych.

Od stycznia mamy do czynienia z sytuacją delikatnego schładzania rynku. Jego powodem jest pojawienie się wielu nowych firm realizujących inwestycje mieszkaniowe i zwiększenie oferty mieszkań na rynku pierwotnym. Widoczne jest też wyczerpywanie się możliwości finansowych osób zainteresowanych kupnem mieszkania, dla których obecne ceny zaczynają być nieosiągalne. Powoli, ale systematycznie rosną ceny domów jednorodzinnych, które dotychczas utrzymywały się – w porównaniu do mieszkań – w relatywnie niskich cenach.

Według statystyk w Krakowie liczba mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców jest bliska wskaźnikom państw zachodnioeuropejskich. Trzeba jednak pamiętać o specyfice Krakowa, które jest miastem uniwersyteckim i choćby z tego tytułu znaczna część mieszkań jest przeznaczana na zaspokojenie potrzeb studentów.

W tym roku należy się spodziewać znacznie wolniejszego i mniejszego wzrostu cen mieszkań na rynku pierwotnym. Deweloperzy będą musieli przy tym dokonać minimalnego wysiłku, by przekonać klienta do wyboru własnej oferty. Czeka nas niewielka korekta cen mieszkań w mało atrakcyjnych lokalizacjach Krakowa. Będziemy mieli również do czynienia ze zjawiskiem ucieczki sporej części mieszkańców na peryferia. Ceny gruntów oraz nieruchomości położonych w centrum miasta będą nadal rosły.

Jacek Nowak
członek zarządu Małopolskiego Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.