W 2007 roku ceny mieszkań będą nadal rosły, choć nieco wolniej niż w ostatnim okresie. Pod koniec roku powinna jednak nastąpić stabilizacja.

Pierwotny rynek mieszkaniowy rozwija się bardzo agresywnie. Deweloperzy sprzedają nowe inwestycje jeszcze na etapie realizacji, a ceny ciągle rosną. Taki trend będzie utrzymywał się również w 2007 roku. Prognozuję roczny wzrost cen o 10-15 proc. Oczywiście wysokość cen zależeć będzie od regionu kraju, lokalizacji, wykończenia i solidności inwestora. Zakupem nieruchomości będą interesować się zarówno klienci krajowi, jak i zagraniczni - coraz większe zainteresowanie naszym rynkiem przejawiają sąsiedzi zza wschodniej granicy oraz inwestorzy z krajów azjatyckich. Na rynek wchodzą też zamożni klienci, traktujący zakupy mieszkaniowe jako inwestycję.
Gorączka cenowa i rozbuchany popyt na mieszkania deweloperskie będą się stabilizować już w drugiej połowie 2007. Prawdopodobne jest, że część zakładanych inwestycji deweloperskich nie wypali, a po 2008 roku rynek odzyska równowagę.

Wtórny rynek mieszkaniowy również będzie się rozwijał dynamicznie. Ceny mieszkań kupowanych z drugiej ręki mogą wzrosnąć o 15-20 procent, a powodem zmian będzie duża zwyżka cen na rynku pierwotnym. Mieszkania z rynku wtórnego kupować będą raczej młodzi ludzie o średnim statusie materialnym, korzystający z kredytów hipotecznych. Lokale kupowane w tym roku będą raczej przeznaczane na potrzeby własne, ale te lepiej zlokalizowane nadal służyć mogą jako lokata i dać przychody z najmu. Choć trzeba przyznać, że okres zwrotu inwestycji się wydłuża. Podobnie jak w ostatnich latach, powodzeniem cieszyć się będą mieszkania 2-3 pokojowe, w dobrych lokalizacjach i w dobrze utrzymanych nieruchomościach. Klienci poszukiwać też będą lokali w eleganckich kamienicach, z przeznaczeniem zarówno na cele mieszkalne, jak użytkowe.

W 2007 roku powinniśmy zaobserwować powstawanie nowego trendu inwestycyjnego. Wzrośnie zainteresowanie budową funkcjonalnych domów jednorodzinnych o pow. ok.120-200 mkw. w pobliżu dużych miast. Budynki zlokalizowane będą na niewielkich, zagospodarowanych działkach. Projekty te będą realizowane zarówno przez osoby prywatne jak i firmy deweloperskie. Inwestowanie w nowe domy osiągnie swój szczyt popularności w 2008-2009 r. i wpłynie na stabilizację cen na rynku mieszkaniowym. Ceny domów jednorodzinnych będą uzależnione od popytu i podaży, a ich wzrost - jeśli będzie - nie powinien przekroczyć 2-3 procent.
Rynek wtórny domów natomiast jest i będzie bardzo spokojny. Podaż jest bowiem bardzo duża. Przy zakupie nieruchomości liczyć się więc będą jej indywidualne cechy takie jak lokalizacja, styl architektoniczny, standard, no i oczywiście cena, która podlega negocjacjom. Główną wadą rynku wtórnego jest to, że często kupujemy dom odbiegający od obecnych standardów, zarówno pod względem rozkładu wnętrza, jak i użytych do budowy materiałów. To powoduje, że podjęcie decyzji o takim zakupie nie jest łatwe. W tym segmencie nastąpi w przyszłym roku nieznaczna korekta cen - do 10 procent. Zainteresowanie domami jednorodzinnymi „z drugiej ręki” będzie jednak rosło, jeśli ceny mieszkań będą piąć się w górę.

Wynajem mieszkań będzie w dalszym ciągu alternatywą dla kupna własnego lokum. Korzystają z niego ludzie mniej zamożni i ci, którzy pracują lub studiują w obcych miastach. Niestety ustawa o ochronie praw lokatorów, choć została ponownie znowelizowana, nadal pozwala na nierówne traktowanie właściciela i najemcy.
Rynek najmu mieszkań jest podzielony na segment tzw. tanich mieszkań i segment apartamentów wynajmowanych przez firmy dla kadry menedżerskiej. Najemców tych ostatnich interesują lokale dobrze zlokalizowane i komfortowo wykończone. Ich podaż jest niewielka, a popyt w gospodarczo rozwijających się miastach rośnie. Ceny na takie lokale w 2007 roku mogą wzrosnąć średnio o 5-10 procent. Pamiętać należy, że zmienią się też koszty utrzymania lokali - planowana jest m.in. podwyżka cen energii elektrycznej czy gazu ziemnego. Będzie to miało decydujący wpływ na kształtowanie się cen na rynku najmu w poszczególnych miastach oraz na spadek rentowności inwestycji na wynajem.

Szacuję, że w 2007 roku ceny działek podniosą się średnio o 8-10 procent. Nastąpi wzrost zainteresowania nieruchomościami gruntowymi zarówno ze strony indywidualnych nabywców, jak i deweloperów. Poszukiwane będą działki w dobrych lokalizacjach, z dobrą infrastrukturą. Atrakcyjne tereny pod inwestycje deweloperskie będą sprzedawane od ręki - i to po cenach niejednokrotnie wyższych niż wywoławcze - tak długo, dopóki nie ustabilizuje się rynek mieszkaniowy.
Niestety brak dobrej polityki planistycznej gmin oraz rozbudowana biurokracja związana z uzyskaniem pozwoleń na realizację inwestycji są nadal odczuwalne.

Po burzliwej walce o klientów banki zaczną ostrożniej udzielać kredytów hipotecznych. Wzrosną wymagania co do zdolności kredytowej jak i zabezpieczeń. Nie wszystkich będzie stać na atrakcyjne kredyty walutowe. Trzeba będzie się zadłużać w walucie krajowej, podatnej na wpływy polityczne i gospodarcze, a czasy „tanich pieniędzy” wrócą nieprędko.

W Ministerstwie Budownictwa powstaje ciekawy projekt nieodpłatnego przekazania gruntów z zasobów Agencji Nieruchomości Rolnych na rzecz gmin, z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe. Powinno się to przyczynić do ożywienia rynku inwestycyjnego. Na większą skalę realizowane będzie budownictwo czynszowe, co pozwoli na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych ludzi mniej zamożnych, których nie stać na zakup własnego "M". A większa podaż takich mieszkań będzie stymulować rozwój rynku wynajmu i spowoduje obniżkę stawek czynszowych. W przygotowaniu są też projekty zmian prawa w zakresie planowania przestrzennego czy skrócenia okresu oczekiwania na pozwolenie na budowę, które powinny ułatwić budowanie.


Tomasz Błeszyński
doradca rynku nieruchomości