By żyło się lepiej

Czy czas spędzony na emeryturze powinien kojarzyć się jedynie z dylematem: starczy do następnej wypłaty emerytury czy nie wystarczy? Czy jedynym sposobem na polepszenie własnych przychodów po zakończeniu aktywności zawodowej jest dodatkowa praca? Na szczęście nie, bo emerytom może przyjść z pomocą rynek kredytów hipotecznych, który proponuje (na razie jedynie na rozwiniętych rynkach finansowych) zupełnie inny kredyt niż te, do których jesteśmy przyzwyczajeni – reverse mortgage, czyli odwróconą hipotekę.

Dostajesz pieniądze – nie musisz spłacać

Odwrócona hipoteka nie oznacza, że to my pożyczamy bankowi pieniądze. Kredyt ten polega na tym, że bank wypłaca kredytobiorcy przyznaną kwotę kredytu w comiesięcznych ratach. W tradycyjnym kredycie od razu otrzymujemy (właściwie osoba, od której kupujemy nieruchomość) od banku całą kwotę kredytu. Zobowiązanie z naszej strony to spłacanie rat kredytowych co miesiąc na konto banku. W odwróconej hipotece bank wypłaca co miesiąc określoną kwotę kredytu w równych ratach miesięcznych (choć są też programy, gdzie przyznaną kwotę w ramach odwróconej hipoteki można uzyskać od razu) a spłata całej kwoty kredytu wraz z odsetkami następuje w momencie sprzedaży nieruchomości (w wyniku śmierci głównego właściciela lub jego przeprowadzki do innej nieruchomości).

Instytucja odwróconej hipoteki najbardziej rozwinięta jest w Stanach Zjednoczonych. Na przykładzie tamtejszego rynku określimy charakterystykę tego produktu.
Kredyt taki może uzyskać osoba, która ukończyła 62 rok życia i jest właścicielem nieruchomości (jeśli chodzi o rodzaj nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu, to tutaj również są specjalne wymagania). Z uwagi na to, że kredytu nie trzeba spłacać w comiesięcznych ratach nie jest wymagane posiadanie zdolności kredytowej. Może więc paść pytanie, czy kredyt jest w takim razie kiedykolwiek spłacany? Odpowiedź jest oczywiście twierdząca. Spłata kredytu wraz z odsetkami następuje w momencie śmierci kredytobiorcy lub sprzedaży domu i przeprowadzki kredytobiorcy do nowego miejsca zamieszkania.
Wyraźnie trzeba podkreślić, że nieruchomość zastawiona pod kredyt typu reverse mortgage cały czas pozostaje własnością kredytobiorcy! W momencie spłaty kredytu cała nadwyżka ponad wysokość kredytu pozostającego do spłaty wędruje do kredytobiorcy (jeśli spłaca kredyt w wyniku sprzedaży nieruchomości) lub do spadkobierców (w przypadku śmierci głównego kredytobiorcy).
Proces udzielania kredytów typy reverse mortgage w USA przebiega bardzo sprawnie z uwagi na uczestnictwo w nim Federalnej Organizacji Mieszkaniowej (Federal Housing Association – FHA). Organizacja gwarantuje wypłatę odszkodowań pożyczkodawcom w przypadku, gdy fundusze pochodzące ze sprzedaży nieruchomości nie wystarczają na spłatę wypłaconego kredytu i odsetek. Dodatkowo dba o to, by osoby decydujące się na tej rodzaj kredytu były dokładnie poinformowane o szczegółach działania reverse mortgage (każdy kredytobiorca musi podpisać oświadczenie, w którym potwierdza znajomość całego mechanizmu tego rodzaju pożyczek). Pieniądze na odszkodowanie pochodzą z opłat pobieranych od kredytobiorców (potrącane są z raty wypłacanej pożyczkobiorcy).

Ile dostanę kredytu i ile to kosztuje?

Odsetki jakie zapłacimy oczywiście zależą od oprocentowania kredytu, które jest ustalane tak samo jak dla innych rodzajów kredytu – marża plus stopa referencyjna np. LIBOR/WIBOR 3 miesięczny. Odsetki do zapłaty są doliczane do kwoty kredytu, która zostanie zapłacona po okresie kredytowania. Klient w przypadku reverse mortgage płaci również na początku prowizję za przyznanie kredytu (z reguły 2 proc.) oraz comiesięczną opłatę za ryzyko spadku wartości nieruchomości. Te opłaty potrącane są z wypłacanej dla klienta raty.
W Polsce zapewne taki rodzaj kredytów byłby oprocentowany wyżej niż tradycyjny kredyt hipoteczny, ponieważ jest to de facto pożyczka hipoteczna, a te jak wiadomo są droższe o około 2 punkty procentowe od zwykłych kredytów.
Bank pożyczają w zależności od wartości nieruchomości i wieku kredytobiorcy od kilkunastu do kilkudziesięciu procent wartości nieruchomości (ale maksymalnie do limitu wyznaczonego przez FHA). Kwota kredytu zależy od wartości nieruchomości i wieku kredytobiorcy-osoba starsza dostanie więcej kredytu. Np. 65 latek wg danych FHA może otrzymać do 22% wartości nieruchomości podczas gdy (dla tej samej nieruchomości) 85-latek nawet do 60%! Jak ewentualne kwoty kredytów typu reverse mortgage będą wyglądać na polskim rynku zależeć będzie od oceny ryzyka przez poszczególne banki oraz towarzystwa ubezpieczeniowe.

Czy polscy emeryci to kupią?

Instytucja odwróconej hipoteki została dobrze przyjęta w Stanach Zjednoczonych i np. w Wielkiej Brytanii. Czy jest szansa na to, że emeryci w Polsce będą chcieli zaciągnąć taki kredyt?
Wydaje się, że jest to bardziej pytanie o kwestie społeczne niż techniczno-prawne. Od tej drugiej strony właściwie niewiele trzeba byłoby zmieniać, aby taki produkt wprowadzić na rynek. Nie trzeba tworzyć specjalnej organizacji na wzór wspomnianej FHA. Wystarczą odpowiednie programy ubezpieczeniowe, które będą chronić banki na wypadek spadku wartości nieruchomości poniżej kwoty kredytu i odsetek do spłaty. Wpis hipoteki w IV dziale księgi wieczystej dawałby prawo do spłaty kredytu w przypadku sprzedaży nieruchomości lub śmierci kredytobiorcy.
Bardziej złożony problem to kwestie mentalne naszego społeczeństwa. Posiadanie własnego mieszkania jest bardzo ważne i prestiżowe. Myśl o zastawianiu go celem uzyskania dodatkowej emerytury może być dużą barierą na drodze do przekonania klientów o słuszności takiego rozwiązania. Z drugiej strony dlaczego starsze osoby mają tylko liczyć na małe pieniądze ze strony ZUS? Mogą wziąć sprawy w swoje ręce i otrzymywać dodatkowe np. 1 000 PLN miesięcznie nie martwiąc się o ich spłatę. Kredyt zostanie przecież spłacony przez sprzedaż nieruchomości w przypadku śmierci. Jednocześnie spadkobiercy nie są pozbawieni pieniędzy. Mogą jedynie otrzymać kwotę pomniejszoną o kredyt jaki wykorzystał dziadek/babcia lub tata/mama (do zaciągnięcia, którego mieli przecież pełne prawo). Zresztą, czy liczy się tylko to co otrzymają nasze dzieci lub wnuki? Odwrócona hipoteka po prostu odwraca sytuację emerytów posiadających mieszkania! To oni decydują, czy chcą mieć ekstra gotówkę i spokojną emeryturę.

Racjonalny wybór

O ile więc popularność takiego kredytu na rozwiniętych rynkach jest faktem, to w Polsce przyjęcie odwróconej hipoteki może być trudne. W społeczeństwie, w którym więzy rodzinne i przekazywanie majątku z pokolenia na pokolenie (jak największego oczywiście) ma ogromne znaczenie, rozwój takiego produktu byłby utrudniony, ale nie niemożliwy. Na pewno w Polsce jest dosyć duża grupa osób, które są w wieku emerytalnym i dodatkowo posiadają nieobciążoną nieruchomość. Jest to więc potencjalnie spora grupa klientów dla banków. Istnieje również szereg elementów, które mogłyby przyciągnąć kredytobiorców do tej formy pożyczania pieniędzy. Taką zachętą mogłaby być np. możliwość odliczania od podatku odsetek naliczanych od zadłużenia. Poza tym same banki muszą być przekonane do takiego rozwiązania. W tej chwili jednak tak nie jest, głównie z uwagi na ogromny popyt na tradycyjne kredyty hipoteczne. Banki nie mają więc motywacji, by walczyć o inną grupę klientów niż ci, którzy chcą kupić własne „m” lub działkę budowlaną.

Karol Wilczko
eHipoteka.com