Spółdzielnia zwykle podpisuje ze swoimi członkami umowę o wybudowanie lokalu, a jeżeli mieszkania są gotowe – umowę o ustanowienie prawa do lokalu.

Obie umowy muszą być zawarte w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Wyraźnie więc wyklucza się tu formę aktu notarialnego. Podpisując umowę ze spółdzielnią należy pamiętać o obowiązku nałożonym art. 4 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z nim członkowie spółdzielni, którzy oczekują na ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego prawa do lokalu lub prawa odrębnej własności, są obowiązani uczestniczyć w kosztach budowy i w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową, zgodnie z postanowieniami statutu. Pokrywanie kosztów budowy dotyczy wszystkich wydatków związanych z budową, nawet jeżeli są nieuzasadnione. Wydatki te muszą być z góry określone w umowie. Nie chodzi tu jednak o ich wysokość, tylko o rodzaj.

Umowa o budowę zobowiązuje jednocześnie strony do zawarcia po zakończeniu budowy umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do tego lokalu lub prawa odrębnej własności.

W umowie powinny się znaleźć:

• zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego oraz do uczestniczenia w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową
• określenie zakresu robót realizowanego zadania, który będzie podstawą do ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu
• określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu i inne postanowienia wynikające ze statutu spółdzielni

Postanowienia dotyczące zakresu robót są bardzo ważne. Stanowią bowiem podstawę do ustalenia wysokości kosztów budowy. Warto pamiętać przy tym, że ostateczny koszt budowy, a co za tym idzie również wysokość wkładu budowlanego, będą znane dopiero z chwilą zakończenia inwestycji. Co więcej, może się okazać, że spółdzielca zostanie obciążony kredytem... zaciągniętym przez spółdzielnię.
Pełny koszt budowy oznacza rozliczenie kosztów całej inwestycji, nawet jeśli dotyczyła kilku budynków. Dolicza się do niej koszty zarządu i inne wydatki wynikające ze statutu.

Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, czyli ekspektatywa. Ekspektatywę można zbyć, podlega także dziedziczeniu wraz z wkładem budowlanym. Sprzedaż ekspektatywy jest opodatkowana podatkiem dochodowym, a dochód trzeba wykazać w rocznym zeznaniu podatkowym.

Stella Brzeszczyńska
Kancelaria Doradztwa Prawnego i Podatkowego