Często spotykam się z pytaniem, kto odpowiada za remont balkonu – wspólnota mieszkaniowa, do której należy budynek, czy właściciel lokalu, który z tego balkonu korzysta.

By na to odpowiedzieć warto sięgnąć do ustawy o własności lokali i zastanowić się, co jest nieruchomością wspólną.
Art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali mówi, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Na tej podstawie należy wnioskować, że balkony, jako części służące do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań do których przylegają, stanowią własność indywidualną właścicieli tych mieszkań. Jedynie balkony przylegające do części wspólnych – np. holi lub korytarzy, są niezaprzeczalnie częścią wspólną nieruchomości.

Wątpliwości co do tego, kto odpowiada za remont balkonów, rozwiał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3.10. 2002 r ( sygn. III RN 153/01 ). Sąd stwierdził wówczas, że balkon stanowi część składową mieszkania, które jest wyodrębnioną nieruchomością lokalową, dlatego koszty jego remontu powinny obciążać wyłącznie właściciela lokalu, a nie wspólnotę mieszkaniową. To właściciel lokalu jest odpowiedzialny za utrzymanie balkonu w odpowiednim stanie technicznym i przeprowadzenie koniecznych prac. Sąd uznał, że nie ma podstaw, by tę odpowiedzialność i koszty przerzucać na kogoś innego.

Jeśli jednak wspólnota mieszkaniowa chciałaby przeprowadzić remont balkonów, uchwałę w tej sprawie powinni podjąć wszyscy właściciele lokali, które wchodzą w skład określonej nieruchomości. Tylko głosowanie wszystkich właścicieli lokali za taką uchwałą zezwoli zarządowi wspólnoty na przeprowadzenie remontu balkonów na wspólny koszt. W przeciwnym wypadku koszty i obowiązek remontu balkonów będą obciążać właścicieli poszczególnych lokali

Aleksander Snarski, prawnik