Czy w trakcie zebrania wspólnoty, może być zmieniona treść uchwały zaproponowana przed zebraniem przez zarząd,a znajdująca się w porządku obrad?

Oczywiście, że podczas zebrania wspólnoty modyfikowana może być treść każdej uchwały, która jest przedmiotem obrad, pod warunkiem, że wszyscy właściciele lokali są obecni na zebraniu, czyli ich udziały w nieruchomości wspólnej wynoszą 1. Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. A ogół to wszyscy, i wszyscy mają prawo i wręcz obowiązek do podejmowania decyzji dotyczącej nieruchomości wspólnej, bo decyzje te to nic innego, jak finansowanie z własnych środków kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Jednak, gdy nie wszyscy właściciele uczestniczą w zebraniu wspólnoty, zmiana treści uchwały zaproponowanej przed zebraniem przez zarząd wspólnoty nie jest już tak oczywista.

Art. 32 ustawy o własności lokali stanowi m.in., że o zebraniu właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. A zatem jak należy podać porządek obrad, to do tego porządku obrad zawartego w zawiadomieniu, należy dołączyć projekty uchwał, które będą przedmiotem głosowania.

Głosować mają wszyscy właściciele lokali, obecni i nieobecni na zebraniu, a zarząd ma im to umożliwić. Podczas zebrań nie stwierdza się istnienia lub braku kworum, a także nie uzupełnia się głosowania. Nie stwierdza się również, tak jak można przeczytać w niektórych zawiadomieniach, wymaganej liczby współwłaścicieli uczestniczących w zebraniu. Bez wątpienia stwierdza się natomiast, czy zebranie zostało prawidłowo zwołane, a to w jaki sposób ma być zwołane, określa art. 32 ustawy o własności lokali.
Każdy właściciel lokalu ma prawo, a wręcz obowiązek głosować, bo za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, odpowiada w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości ( art. 17 ustawy o własności lokali ).

W „Komentarzu do ustawy o własności lokali” prof. Jerzego Ignatowicza czytamy: „W głosowaniu muszą jednak uczestniczyć – inaczej niż w razie obowiązywania systemu tradycyjnego – wszyscy właściciele. Dlatego uchwały o których mowa, nie są uchwałami  walnego zgromadzeniawłaścicieli lokali, lecz uchwałami ogółu właścicieli, albo krócej – uchwałami właścicieli lokali. Przyjmując taką regulację, ustawodawca zmierzał do tego, aby uniknąć fikcji, jaka nieraz daje o sobie znać zwłaszcza w dużych spółdzielniach, a jaka polega na tym, że uchwały są wynikiem głosowania tylko niewielkiej części członków, tj. tych, którzy przyszli na zebranie. Ustawodawca chciał też uniknąć sformalizowania związanego ze zwoływaniem i prowadzeniem zebrań. Te założenia ustawodawcy należy brać pod uwagę przy wykładni przepisów art. 23.

Zatem, jeśli zawiadomienie zostanie prawidłowo zredagowane i wysłane m.in. z rocznym sprawozdaniem z działalności zarządu, wysokością miesięcznych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, rozliczeniem lokalu i wspólnoty, z projektami uchwał i informacją, że w przypadku nieobecności na zebraniu ogółu właścicieli lokali, należy głosować w drodze indywidualnego ich zbierania ( art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali ) poprzez złożenie podpisu na przesłanych projektach uchwał przy pozycji „za”, ”przeciw” lub „wstrzymuję się”, a uchwały z oddanym w ten sposób głosem przekazać na adres wspólnoty, to głosowanie nad projektami zostało rozpoczęte i jest w toku, zatem żadne zmiany treści uchwały w trakcie jej głosowania są niedopuszczalne. Każdy akt głosowania należy uszanować, a nowy projekt uchwały poddać pod głosowanie po zakończeniu głosowania nad projektem uchwały, przesłanym przy zawiadomieniu o zebraniu.

Ustawodawca, aby nie ograniczać mniejszości, w art. 31 ustawy o własności lokali wprowadził możliwość zwoływania zebrań na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, i wtedy można poddać pod głosowanie zmienioną treść uchwały. Ponadto, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali, albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, lub w inny sposób narusza jego interesy.


Aleksander Snarski
prawnik z Polskiego Stowarzyszenia
Zarządców Nieruchomości