Opublikowany przez Ministerstwo Budownictwa projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami to kolejne uaktualnienie obowiązującej od 1998 roku ustawy, która po raz pierwszy kompleksowo uregulowała tę dziedzinę gospodarki.

Zawarte w projekcie przepisy ułatwiają praktyczne stosowanie ustawy. Projekt jest też przychylnie przyjmowany przez organy administracji publicznej oraz środowiska zawodowe, działające na rynku nieruchomości.

Proponowana nowelizacja jest spowodowana potrzebą uwzględnienia w przepisach ustawy wniosków wynikających z kilkuletnich doświadczeń w jej stosowaniu, orzecznictwa sądów administracyjnych i sądów powszechnych, a także Trybunału Konstytucyjnego.
Nowe przepisy porządkują, precyzują oraz uściślają zapisy w celu wyeliminowania rozbieżności w interpretacji. Nowelizacja zawiera również propozycje kilku nowych regulacji.

W projekcie ustawy zostały doprecyzowane przepisy dotyczące m.in. zasad gospodarowania nieruchomościami należącymi do zasobów Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, a także prowadzenia postępowań w sprawie podziałów i scaleń, wywłaszczeń oraz użytkowania wieczystego.

Przewidziano również regulację przepisu dotyczącego udzielania bonifikat w przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych. Zaproponowano m.in. fakultatywny, a nie obligatoryjny zwrot bonifikaty w przypadku wtórnego zbycia nieruchomości wykupionej z zasobów gminy lub Skarbu Państwa. W uzasadnionych przypadkach - np. gdy pieniądze ze sprzedaży lokalu zostaną przeznaczone na zakup większego mieszkania - wojewoda, rada gminy, rada powiatu lub sejmik wojewódzki będą mogli wyrazić zgodę na odstąpienie od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty. Taka regulacja pozwoli wiec na racjonalne wykorzystanie istniejących zasobów mieszkaniowych i przyczyni się do rozwoju rynku nieruchomości.

Kolejną propozycją jest wprowadzenie zmian odnośnie wymierzania opłat adiacenckich z tytułu podziału nieruchomości. Opłata z tego tytułu ma być obniżona - maksymalnie mogłaby być równa 30 proc. różnicy wartości nieruchomości po podziale i przed podziałem.

Druga cześć projektu zawiera przepisy dotyczące działalności zawodowej w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami. Nowelizacja uściśla przepisy dotyczące nadawania uprawnień i licencji zawodowych, ubezpieczenia oraz kar za nienależyte wypełnianie obowiązków przez pośredników, zarządców i rzeczoznawców. Przepisy jednoznacznie określają wymóg posiadania wyższego wykształcenia przez osoby starające się o uprawnienia i licencje zawodowe. W przypadkach nienależytego wykonywania czynności zawodowych postuluje się skuteczne i szybkie wyciągniecie konsekwencji dyscyplinarnych, z odebraniem uprawnień i licencji zawodowych włącznie.

Bardzo ważna dla środowiska jest też regulacja dotyczącą funkcjonowania tzw. szarej strefy. Nowelizacja zakłada bowiem, że postępowanie w sprawach dotyczących świadczenia usług w przypadku braku stosownych uprawnień i licencji, prowadzone będzie wg Kodeksu postępowania karnego.
Mam nadzieję ,że dzięki temu uda się wreszcie skutecznie zlikwidować patologię, z którą środowiska zawodowe walczą od lat. Zyskają na tym klienci, którzy nie będą wpadać w ręce oszustów, a bezpieczeństwo transakcji wzrośnie.

Proponowana nowelizacja zawiera również realizację postulatu Trybunału Konstytucyjnego. Art.181a nakłada na pośredników w obrocie nieruchomościami obowiązek przekazywania organom wykonawczym gminy danych dotyczących czynszów najmu lokali mieszkalnych wynikających z umów, w zawarciu których pośredniczyli. Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego takie rozwiązanie będzie dodatkowym instrumentem kontroli czynszów i pomoże w budowie systemu monitorowania opłat za używanie lokalu w poszczególnych gminach. A w sprawach spornych pozwoli na wnikliwą kontrolę podstawy ustalania czynszów przez sądy.

Obarczenie pośredników w obrocie nieruchomościami takim obowiązkiem budzi jednak mój zdecydowany sprzeciw. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na wykonywaniu przez pośrednika czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów. Pośrednik nie zawsze uzyskuję zgodę stron na udział w finalizacji transakcji. Dlatego też ma ograniczony dostęp do faktycznych cen transakcji. A podawanie w raportach cen ofertowych najmu nieruchomości jest bez sensu, gdyż one nijak się mają do transakcyjnych stawek czynszu.

Proponuję, by tego rodzaju czynności wykonywały podmioty, które nie tylko mają bezpośredni dostęp do zawieranych umów najmu, ale często w imieniu właściciela nieruchomości uzgadniają wysokość czynszu. Tak uzyskane dane będą bardziej przydatne.

Pozostaje mieć nadzieję, że po drobnych korektach projekt nowelizacji ustawy szybko trafi na ścieżkę legislacyjną. Tego oczekują zarówno inwestorzy, jak rynek nieruchomości

Tomasz Błeszyński
doradca rynku nieruchomości